రియల్ ఎస్టేట్ వాపు అభివృద్ధి కాదు

స్థిరాస్తి, వాస్తవ ఆస్తిని రియల్ ఎస్టేట్ అంటారు. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో భూమి, భవనాలను అమ్మడం, కొనడం, లీజు లేదా అద్దెకు ఇవ్వడం జరుగుతుంటాయి. తెలంగాణ రాష్ట్రంలో ముఖ్యంగాహైదరాబాద్ నగరంలో ఐటీ, ఫార్మా రంగాల తర్వాత ఎక్కువ పెట్టుబడులు, ఉపాధి అందిస్తున్నది రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్. ఈ వ్యాపారంలో నిర్మాణ రంగం కూడా ముఖ్య పాత్ర పోషిస్తోంది. ఒక్క హైదరాబాద్లో మాత్రమే కాదు మారుమూల గ్రామాలలో కూడా ఈ వ్యాపారం విస్తరించింది.1997లో సైబర్ టవర్ వద్ద గజం రూ.1800 ఉంటే ప్రస్తుతం 3.5 లక్షలు. ఒక ఎకరం దాదాపు కోటి రూపాయలు.

‘నాలా’ కన్వర్షన్

నాన్ అగ్రికల్చరల్ ల్యాండ్స్ అసెస్మెంట్(నాలా).. వ్యవసాయ భూములను వ్యవసాయేతర అవసరాలు (గృహ, ఫంక్షన్ హాల్ నిర్మాణం, రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం) కోసం భూమి స్వభావాన్ని మార్చే ప్రక్రియ నాలా కన్వర్షన్. ఆర్వోఆర్ చట్టం 2020, ధరణి పోర్టల్ రాకముందు ఇదొక పెద్ద సమస్య. ఈ నాలా కన్వర్షన్ చేయకుండానే రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా పెద్ద ఎత్తున లేఔట్లు చేయడం, ఎకరాలలో ఉన్న వ్యవసాయ భూములను గజాలలో రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం జరిగింది. ఆర్వోఆర్ చట్టం 2020, ధరణి పోర్టల్ వచ్చిన తర్వాత ఈ నాలా కన్వర్షన్ సులభతరమైంది. రాత్రి స్లాట్ బుక్ చేస్తే పొద్దున్నే ఎలాంటి ఎంక్వయిరీ లేకుండా భూమి స్వభావాన్ని మార్చి ఆర్డర్ చేతిలో పెడతారు. విచిత్రం ఏమిటంటే 2017లో ల్యాండ్ రికార్డు అప్డేట్ ప్రోగ్రాం చేపట్టినా 2020 ముందు నాలా కన్వర్షన్ చేయకుండా వ్యవసాయ భూములలో ఏర్పాటుచేసిన లేఔట్లలో గజాలలో ఉన్న భూములకు ధరణి పోర్టల్లో మళ్లీ వ్యవసాయ భూములుగా పట్టా పాస్బుక్కులు ఇచ్చి ఆపైన రైతుబంధు చెల్లించడం గత ప్రభుత్వ వైఫల్యంగా చెప్పవచ్చు. ఈ చర్య.. ఒకే భూమిపై (ఒకటి అగ్రికల్చర్, ఇంకొకటి నాన్ అగ్రికల్చర్) డాక్యుమెంట్లు సృష్టించి ప్రజల మధ్య తగాదాలకు ఆజ్యం పోసింది. ఇలా ఒకే భూమిపై రెండు డాక్యుమెంట్లు ఉండడం వలన అదే భూమిని ఒకవైపు వ్యవసాయ భూములుగా, ఇంకోవైపు ప్లాట్లుగా మళ్లీ మళ్లీ అమ్మకాలు జరిగాయి. రాష్ట్రవ్యాప్తంగా సుమారు పది లక్షల ఎకరాల వరకు ఈ సమస్యలు ఉన్నాయి.

లేఔట్ పర్మిషన్

రాష్ట్రవ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం గ్రామ పంచాయతీ నుంచి మున్సిపల్ కార్పొరేషన్, హెచ్ఎండీఏ పరిధి వరకు వారి మాస్టర్ ప్లాన్ ప్రకారం అనుమతులు ఇస్తారు. 2020 వరకు ఉన్న లేఔట్లలో సమస్యలు నాలా కన్వర్షన్, కమ్యూనిటీ అవసరాల కోసం 10% ల్యాండ్ రిజిస్ట్రేషన్ చేయకపోవడం లాంటివి. అయితే, గత ప్రభుత్వం తెచ్చిన ఆర్వోఆర్ చట్టం 2020, ధరణి పోర్టల్ తెచ్చిన సమస్యలు వేరు. ధరణి పోర్టల్ అర్ధరాత్రి రిజిస్ట్రేషన్ల ద్వారా హైదరాబాద్ చుట్టూ ఉన్న ప్రభుత్వ భూములు పెద్ద ఎత్తున పట్టా భూములుగా మార్చడం, ఏక్ ఫసల్ పట్టాల ద్వారా చెరువులకు, కుంటలకు పట్టాలు ఇవ్వడం వాటిని నాలా కన్వర్షన్ చేయడం, అలా చేతులు మారిన భూములలో రియల్ ఎస్టేట్ లేఔట్లు ఏర్పాటు చేయడం, వాటికి గ్రామ పంచాయతీ, మున్సిపల్, సుడా, కుడా, రెరా లాంటి సంస్థలు పర్మిషన్ ఇవ్వడం చకాచకా జరిగాయి. ఫలితంగా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా పుట్ట గొడుగులుగా లేఔట్లు అందులో ఫార్మ్ ఫ్లాట్స్ లేఔట్లు వెలిశాయి. సమాంతర భూములలో మాత్రమే కాకుండా యాదాద్రి భువనగిరి గుట్టలు కూడా మాయం అయ్యాయి.

హెచ్ఎండీఏ ఆధ్వర్యంలో ప్లాట్ల వేలం

ప్రైవేట్ రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారానికి దీటుగా హెచ్ఎండీఏ, జీహెచ్ఎంసీ, వివిధ మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ల పరిధిలో ఉన్న ప్రభుత్వ భూములలో పెద్ద ఎత్తున లేఔట్ చేసి ఈ ఆక్షన్ల ద్వారా ప్లాట్లు వేలం వేసి ఆదాయం సమకూర్చుకోవడం జరిగింది.111 జీవో పరిధిని ఎత్తేసి పెద్ద ఎత్తున మూసీ, ఈసా నదుల పుట్టుక ( క్యాచ్ మెంట్ ఏరియా ) ను మొత్తం కాంక్రీట్ మయం చేశారు. గ్రామ పంచాయతీ కార్యదర్శులు ఇవ్వాల్సిన బిల్డింగ్ పర్మిషన్లు సర్పంచ్లు ఇవ్వడం జరిగింది. ఉదాహరణకు కేటీఆర్ జన్వాడ ఫార్మ్ హౌస్. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలో మొట్ట మొదటి అడుగు వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర అవసరాలకు మార్చడం ( నాలా కన్వర్షన్ ) ఆ తర్వాతనే మిగతా అన్నీ పర్మిషన్స్ ఇవ్వాలి. కానీ, గతంలో అధికారులు ఇవేవీ చూడకుండా ఎకరాలలో ఉన్న వ్యవసాయ భూమిని గజాలలో రిజిస్ట్రేషన్ చేశారు. ఇలాంటి ఉదాహరణలు గ్రామపంచాయతీ నుంచి మున్సిపల్, హెచ్ఎండీఏ పరిధి వరకు ఎన్నో కనిపిస్థాయి. ఇవి అక్రమ లేఔట్లు అని మళ్లీ ప్రజల జేబులకు చిల్లులు పెట్టి ప్రభుత్వ ఖజానా నింపుకోడానికి తెచ్చిందే లేఔట్ రెగ్యులేషన్ స్కీమ్(ఎల్ఆర్ఎస్). ఇలా రాష్ట్రవ్యాప్తంగా గ్రామపంచాయతీ నుంచి మున్సిపల్ వరకు సుమారు 25 లక్షల అప్లికేషన్స్ వచ్చాయి. వీటిపై చర్యలు నత్త నడకన సాగుతున్నాయి.

పర్యావరణ పరిరక్షణ కోసం హైడ్రా

భారత రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 51 ఏజీ ప్రకారం పర్యావరణ పరిరక్షణ ప్రతి ఒక్కరి బాధ్యత. కానీ, ఆ బాధ్యత మరిచిన ప్రభుత్వాల హయాంలో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారానికి చెరువులు, కుంటలు కూడా దాసోహం అయ్యాయి. కారణం ఏక్ ఫసల్ పట్టాలు, ఇరిగేషన్ అధికారుల నో అబ్జెక్షన్ సర్టిఫికెట్ (ఎన్వోసీ) అలాగే కార్పొరేట్ సోషల్ రెస్పాన్సిబిలిటీ పథకం కింద చెరువుల అభివృద్ధికి రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లకు ప్రభుత్వం కట్టబెట్టడం జరిగింది. వీటన్నిటి పర్యవసానమే ప్రస్తుత ప్రభుత్వ ‘హైడ్రా’అనే వ్యవస్థ ఏర్పాటుకు నాంది పలికింది. కాకతీయులు నిర్మించిన చెరువులను పునరుద్ధరిస్తామని గత ప్రభుత్వం మిషన్ కాకతీయ పేరుతో రూ.40 వేల కోట్ల బడ్జెట్తో మొదలుపెట్టి ఏ ఒక్క చెరువును, కుంటను సర్వే చేయకపోవడం ఎఫ్టీఎల్ బఫర్ జోన్లు నిర్ధారించకపోవడంతో రాష్ట్రవ్యాప్తంగా అనేక చెరువులు కుంటలు కబ్జాలకు గురై మాయమయ్యాయి.