భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ప్రస్తుతం దేశవ్యాప్తంగా మందగమనంలో ఉంది. దీనికి గృహాల ధరల పెరుగుదల, గ్లోబల్ ఆర్థిక అనిశ్చితి, పెరిగిన వడ్డీ రేట్లు, ప్రభుత్వ విధానాల ప్రభావం వంటి అనేక అంశాలు కారణాలుగా నిలుస్తున్నాయి. ఈ పరిశ్రమను తిరిగి గాడిలో పెట్టాలంటే, బహుముఖ విధానాలతో కూడిన పరిష్కారాలు అవసరం. హైదరాబాద్, బెంగళూరు, ముంబై, ఢిల్లీ వంటి ప్రధాన నగరాల్లో గృహాల ధరలు గణనీయంగా పెరిగాయి. ఇది భూమి ధరలు ఆకాశాన్నంటడం, నిర్మాణ వ్యయాలు బాగా పెరగడం, డిమాండ్– -సప్లై మధ్య అసమతుల్యత వంటి కారణాల వల్ల సంభవించింది.
ఈ ధరలను స్థిరీకరించాలంటే, డెవలపర్లు తమ లాభాల మార్జిన్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ను కొంత తగ్గించుకోవడం ఒక మార్గం కాగా, ప్రభుత్వం హౌసింగ్ ప్రాజెక్టులను మరింతగా ప్రోత్సహించడం మరో ముఖ్యమైన చర్య. అయితే, ధరలు ఒక్కసారిగా భారీగా తగ్గితే, ఇప్పటికే పెట్టుబడులు పెట్టినవారు నష్టపోయే ప్రమాదం ఉంది, కాబట్టి ‘గ్రేడెడ్ ప్రైస్ కరెక్షన్’ వంటి విధానం ద్వారా క్రమంగా ధరలను సరిదిద్దడం సమంజసమైన పరిష్కారంగా కనిపిస్తుంది. ఇది మార్కెట్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌లో ఆకస్మిక ఆటుపోట్లను నివారించి, స్థిరత్వాన్ని తెచ్చే అవకాశం ఉంది. ప్రధానమంత్రి ఆవాస్ యోజన వంటి ప్రభుత్వ పథకాలు అఫోర్డబుల్ హౌసింగ్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ను ప్రోత్సహించే దిశగా అడుగులు వేసినప్పటికీ, వాటి అమలులో లోపాలు స్పష్టంగా కనిపిస్తున్నాయి.
‘రెరా’ ద్వారా నియంత్రణ
పన్ను రాయితీలు అందుబాటులో ఉన్నప్పటికీ, అవి అన్ని ఆదాయవర్గాల కొనుగోలుదారులకు సమానంగా ప్రయోజనం చేకూర్చడం లేదు. ఈ సమస్యను అధిగమించడానికి, ప్రభుత్వం సబ్సిడీలను పెంచడం ద్వారా ఆర్థిక భారాన్ని తగ్గించవచ్చు. అలాగే ‘రెరా’ (రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ) ద్వారా నియంత్రణను మరింత బలోపేతం చేయడం ద్వారా డెవలపర్లపై జవాబుదారీతనం పెంచవచ్చు. ఇంకా, రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో విదేశీ ప్రత్యక్ష పెట్టుబడుల (FDI) నిబంధనలను సులభతరం చేస్తే, మూలధన ప్రవాహం పెరిగి, ప్రాజెక్టులు వేగంగా పూర్తయ్యే అవకాశం ఉంటుంది.
ఇటువంటి చర్యలు అఫోర్డబుల్ హౌసింగ్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ను విస్తరించడమే కాక, మార్కెట్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌లో పోటీని పెంచి, ధరలను నియంత్రణలో ఉంచడానికి దోహదపడతాయి. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (ఆర్బీఐ) గత కొంతకాలంగా వడ్డీరేట్లను పెంచడం వల్ల గృహరుణాల ఈఎంఐలు గణనీయంగా పెరిగాయి. దీని పర్యవసానంగా కొత్త కొనుగోలుదారులు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌లోకి రావడానికి సంకోచిస్తున్నారు. ఈ పరిస్థితిని మార్చాలంటే, ఆర్బీఐ వడ్డీ రేట్లను 5.5-6% శ్రేణికి తగ్గించడం ద్వారా రుణ భారాన్ని తగ్గించవచ్చు.
రుణాలపై వడ్డీ సబ్సిడీ పథకం
గృహరుణాలపై ప్రత్యేక వడ్డీ సబ్సిడీ పథకాన్ని ప్రవేశపెడితే, మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులకు ఇళ్లు కొనుగోలు సులభతరం అవుతుంది. వడ్డీ రేట్ల తగ్గింపు డిమాండ్‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ను పెంచడమేకాక, నిర్మాణ రంగంలో కార్యకలాపాలను వేగవంతం చేసి ఆర్థిక వ్యవస్థకు ఊతమిస్తుంది. భౌగోళిక, రాజకీయ ఉద్రిక్తతలు, గ్లోబల్ ఆర్థిక అనిశ్చితి, గతంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో జరిగిన మోసాలు వంటివి పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసాన్ని దెబ్బతీశాయి.
ఈ విశ్వాసాన్ని పునరుద్ధరించాలంటే, ‘రెరా’ ద్వారా పారదర్శకతను మరింత పెంచడం, డెవలపర్లపై కఠిన నిబంధనలను అమలు చేయడం అవసరం. అదనంగా, రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ల ద్వారా చిన్న పెట్టుబడిదారులకు అవకాశాలు కల్పించడం వల్ల ఈ రంగంలోకి మరింత నిధులు ఆకర్షితమవుతాయి. ఇంకా ‘రిస్క్ ఇన్సూరెన్స్’ వంటి భద్రతా చర్యలను ప్రవేశపెట్టడం ద్వారా పెట్టుబడిదారులకు భరోసా కల్పించవచ్చు, ఇది ప్రాజెక్ట్ విఫలమైనా వారి ఆర్థిక నష్టాన్ని తగ్గించేలా రూపొందించవచ్చు. భారతదేశంలో నగరీకరణ వేగంగా పెరుగుతోంది. యువ జనాభా ఎక్కువగా ఉండటం వల్ల దీర్ఘకాలంలో రియల్ ఎస్టేట్ డిమాండ్ తప్పకుండా పెరుగుతుంది.
- డా. శ్రీనివాస్ గౌడ్ ముద్దం
